Area Italcementi, osservazioni sullo schema di assetto da parte di un gruppo di tecnici
Il giorno 22 marzo scorso è stato presentato alla cittadinanza lo "Schema di assetto per l'ambito portuale P1" elaborato dallo studio associato R+TB di Bergamo per conto dell'Italcementi, proprietaria di una larga parte delle aree private incluse nel perimetro della zona interessata. La procedura per l'elaborazione della proposta era stata concordata tra le parti pubbliche e private coinvolte negli interessi dell'ambito P1 durante un incontro lo scorso 16 novembre.
Nel corso dell'esposizione del progetto, le autorità comunali presenti hanno rivolto al pubblico e a tutti i cittadini, l'invito a fornire osservazioni nel merito del progetto stesso. L'invito è stato raccolto da un gruppo di tecnici che ha inteso sviluppare delle riflessioni per metterle in comune con i colleghi interessati a discutere del destino di un pezzo così impoprtante per l'evoluzione dell'ambiente urbano di Monopoli.
Dal confronto sono emerse le seguenti osservazioni.
A Le NTA del PUG/P riportano all’art.26, un indice Et=0,70 e la tav.01 una SUL complessiva pari a mq 9.793,00 per il sottoambito di Riqualificazione Urbana. La proposta Italcementi riporterebbe una SUL di mq.15.530,70 (mq.22.186,72 x 0,70 mq/mq). Sebbene non venga esplicitamente dichiarato, si può immaginare che i proponenti intendano avvalersi della seconda opportunità offerta dalla stessa norma, secondo cui è possibile reimpiegare l'intera volumetria esistente.
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La proposta, vedi tav.4, accrediterebbe volumi esistenti per mc.169.923 (mq.45.876,00 + 10.765,00 x 3), quindi una SUL virtuale (mc/3) pari a mq.56.641,00, ma non vengono resi espliciti i criteri adottati per il conteggio: se sono stati conteggiati sulla base di un rilievo oppure sulla base di quantità espresse dai titoli edificatori, se sono stati inclusi solo volumi per uffici e produzione oppure anche i volumi tecnici, i soli volumi legittimamente realizzati in forza di titoli edificatori oppure anche quelli eventualmente non legittimi, i soli volumi insistenti su aree private o anche quelli su aree demaniali in concessione.
B Alla luce della precedente osservazione, è utile rendere espliciti gli eventuali obblighi in carico ai proprietari delle aree private e ai concessionari delle aree demaniali, di ripristino delle aree al cessare delle attività produttive, contenuti nei titoli edificatori o nelle convenzioni con il Comune di Monopoli e/o altre autorità preposte. E’ altresì importante verificare giuridicamente se la volumetria realizzata su area demaniale dal concessionario, possa costituire un precedente consolidato per l'attribuzione al concessionario stesso, di diritti volumetrici da realizzare in altre aree.
C L’uso della seconda opportunità dell’art.26 non autorizza implicitamente, a causa della eccessiva volumetria in rapporto alla superficie fondiaria disponibile, a variare la superficie del sottoambito di Riqualificazione a detrimento di quello per le attività portuali. Per buona norma della tecnica urbanistica, l'edificabilità territoriale rappresenta solo uno degli indici di densità edificatoria, qualora gli altri indici non consentano di attuarla per intero, l'edificabilità di un suolo si attiene al massimo consentito dagli altri indici.
Lo spostamento del confine tra i due sottoambiti, operato dagli estensori della proposta tramite diversa collocazione della strada preesistente, va in danno alla collettività riducendo, oltretutto, l'edificabilità territoriale del sottoambito per le attività portuali.
D Le NTA all'art26/P richiedono uno schema di assetto dell’intero ambito P1, che anticipi la redazione dei PUE dei sottoambiti, dunque ci si dovrebbe attendere un elaborato di pianificazione intermedia tra PUG e PUE che contempli le previsioni dell’intero P1: interventi pubblici e interventi privati. La relazione della proposta , in merito a tale argomento, spiega che il progetto è stato redatto tenendo conto di previsioni in fieri espresse dall'Autorità Portuale del Levante. Tuttavia tali previsioni non è dato conoscerle, tanto da non poter valutare la congruenza dell'intervento privato con le intenzioni dell' A.P.L., senza perdere di vista l'obbiettivo di una reale e vitale interazione città/porto.
La proposta Italcementi risulta così essere un PUE mascherato, poiché si limita ad avanzare previsioni sul solo sottoambito di Riqualificazione pur mancando dello spessore analitico e prescrittivo di un vero e proprio PUE, quasi si trattasse di una sua bozza di massima.
In più la proposta affronta il progetto urbano, sottomettendosi alla logica del particellare catastale (per fortuna ci sono solo due proprietà private!) per convenienza pratica del proponente, come tra l’altro riportato nella loro relazione, senza spingersi ad elaborare una logica insediativa complessiva nel disegno urbano.
Nel complesso ci sembra che la metodologia adottata non si inserisca nell'alveo dello spirito originario del prof. Oliva che attribuiva, sin dai primi incontri pubblici con la cittadinanza, una grande importanza al fronte urbano sul mare e vedeva nell'intera area del litorale nord, un'occasione imperdibile di riscatto dell'immagine urbana contemporanea di Monopoli.
E Manca del tutto uno studio delle forme e degli spazi in relazione al retroterra urbano e al rapporto che si stabilisce tra questo e l'area portuale, definita nella relazione una "grande piazza sul porto". Via Nazario Sauro viene tranciata senza nessuna motivazione che non sia quella delle quantità volumetriche e senza nessuna indagine sulla forma dello spazio urbano conseguente. Le vie perpendicolari alla linea di costa (via cap.Contento, via Petracca, via C.Battisti, via macello vecchio) non producono nessun riverbero sulla modellazione dello spazio aperto. Via Fiume viene stretta da una edificazione che ne impedisce qualsiasi apertura visuale verso il mare.
F Trattandosi di un nodo così cruciale per il futuro assetto urbano di Monopoli, sarebbe interessante sapere se le Autorità comunali abbiano concordato con il proponente, in sede della conferenza del 16.11.2010, un criterio qualitativo di selezione per l'affidamento di un incarico di tale importanza strategica per l'immagine della città.
